캔버라에서 첫 집 마련을 고민하고 있다면 지금이 역대급 타이밍!
2026년 7월 1일부터 부동산 법이 바뀌면서 ACT(캔버라)는 소득이나 주택 가격에 상관없이 무조건 첫 주택 구매자의 인지세(Stamp Duty)를 100% 면제하기 시작했습니다. 이는 호주 전역에서 최초로 시행되는 파격적인 정책으로, 기존에 있던 소득 기준과 주택가액 상한선이 모두 사라진 첫번째 정책이 되었습니다.
이 글에서는 ACT에서 첫 집을 구매할 때 활용할 수 있는 모든 지원 제도 — Home Buyer Concession Scheme(HBCS), 연방정부의 5% 디파짓 스킴(First Home Guarantee), First Home Super Saver Scheme, Land Rent Scheme — 을 자격 조건부터 신청 절차까지 한 번에 정리했습니다.
목차
- ACT 퍼스트홈바이어 지원제도 한눈에 보기
- Home Buyer Concession Scheme(HBCS) — 인지세 전액 면제
- [실제 경험담!] 2025-26년도에는 어떤 기준이 적용됐을까
- 연방정부 First Home Guarantee (5% 디파짓 스킴)
- First Home Super Saver Scheme (FHSSS)
- ACT에는 왜 First Home Owner Grant가 없을까
- 자주 묻는 질문(FAQ)
1. ACT 퍼스트홈바이어 지원제도 한눈에 보기
ACT는 다른 주(NSW, VIC 등)와 달리 현금 그랜트(First Home Owner Grant) 방식이 아니라 세금 감면 방식으로 첫 주택 구매자를 지원합니다. 2019년 First Home Owner Grant가 폐지된 이후, ACT 정부는 아래와 같은 제도들로 첫 주택 구매 부담을 낮추고 있습니다.
제도 | 지원 내용 | 운영 주체 |
Home Buyer Concession Scheme | 인지세 전액 면제 (2026.7.1~) | ACT 주정부 |
First Home Guarantee | 5% 디파짓으로 주택 구입, LMI 면제 | 연방정부 |
First Home Super Saver Scheme | 슈퍼 추가 납입금을 디파짓으로 인출 | 연방정부 |
Land Rent Scheme | 토지 임대 방식으로 초기 자금 부담 완화 | ACT 주정부 |
2. Home Buyer Concession Scheme(HBCS) — 인지세 전액 면제
무엇이 바뀌었나
기존 HBCS는 소득 기준과 주택가액 상한이 있는 조건부 면제 제도였지만, ACT Revenue Office 공식 안내에 따르면 2026년 7월 1일부터는 부동산 가치 상한선이 폐지되어 인지세가 전혀 부과되지 않으며, 소득 기준 역시 완전히 삭제되었습니다.
즉, 2026년 7월 1일 이후 계약(거래일 기준)하는 모든 자격 요건 충족 첫 주택 구매자는 집값과 소득에 관계없이 인지세를 한 푼도 내지 않습니다.
참고로 2025년 7월~2026년 6월 지난 회계년도 거래분까지는 과도기 규정이 적용되어 주택가액 $1,020,000 이하까지만 전액 면제, 그 이상 약 $1,455,000까지는 일부 감면(최대 감면액 $35,238)이 적용 되었었습니다.
자격 조건
HBCS(2026년 7월 1일 이후 거래 기준)를 신청하려면 다음 4가지 요건을 모두 충족해야 합니다.
- 구매자(및 파트너) 전원이 만 18세 이상 개인이어야 하며, 법인·파트너십 명의 구매는 불가
- 구매자 전원이 이전에 호주 내 주거용 부동산을 소유한 적이 없어야 함 (첫 주택 구매자 요건)
- 구매자(및 파트너)는 과거 소유 이력 관련 요건을 충족해야 함
- 계약 완료 후 1년 이내에 입주하여, 최소 1년간 해당 주택을 주거지(principal place of residence)로 계속 사용해야 함
신청 방법
HBCS는 별도로 온라인 신청서를 제출하는 방식이 아니라, 부동산 매매 계약(conveyance) 절차 안에서 솔리시터와 함께 처리됩니다.
- 부동산 계약 체결 전, ACT Revenue Office의 자격 확인 도구(eligibility checker)로 사전 확인
- 담당 솔리시터(solicitor) 또는 변호사에게 HBCS 신청 의사를 전달
- 소득 증빙(해당되는 경우), 시민권/영주권 증빙, 최초 주택 구매자임을 입증하는 서류 준비
- 결제(settlement) 시점에 솔리시터가 ACT Revenue Office에 관련 서류와 함께 신청 진행
3. [실제 경험담!] 2025-26년도에는 어떤 기준이 적용됐을까
저는 실제로 2025-26 회계연도에 HBCS를 통해 인지세를 면제받고 집을 구매 했었습니다. 지금(2026년 7월 이후)처럼 소득·집값 상한이 아예 없는 버전이 아니라, 그 직전 버전의 조건이 적용됐었는데요, 물론 저희는 거래 가격이 높지 않아서 스탬 듀티를 내지 않았습니다만, 혹시나 해서 찾아본 ACT Revenue Office 공식 자료를 다시 확인해보니 당시 기준은 다음과 같았습니다.
2025-26년도 HBCS 적용 기준 (2025.7.1~2026.6.30 거래분)
- 소득 기준(taxable income 기준): 지난 5년간 부동산을 소유한 적이 없는 구매자의 경우 연 소득 $250,000까지
- 자녀 가산: 부양 자녀 1명당 소득 기준이 $4,600씩 추가
- 주택가액 기준: $1,020,000 이하 주택은 인지세 전액 면제
- 최대 감면액: 2025-26 회계연도 기준 $35,238
- 소유 이력 요건: 구매자 전원이 최근 5년간 다른 부동산을 소유하거나 지분을 가진 적이 없어야 함
- 거주 요건: 결제(settlement) 후 1년 이내 입주, 최소 1년 이상 계속 거주
즉, 저는 소득이 기준 이하였고 구매한 집도 $1,020,000 이하였기 때문에 인지세를 전혀 내지 않고 first home buyer scheme 을 적용 받아 셋틀을 마칠 수 있었습니다!
참고: 2026년 7월 1일 이후 거래분부터는 위 소득 기준과 주택가액 상한이 완전히 폐지되어, 지금 구매하는 분들은 저 때보다 훨씬 넓은 범위에서 면제를 받을 수 있습니다. 다만 2025-26년도에 구매하신 분들도 지금과 동일하게 인지세 면제 혜택을 받으신 겁니다. — 다만 소득·집값 기준을 충족해야 했다는 기준 차이가 있었을 뿐입니다.
실제로 겪은 신청 과정
저희는 1년 넘짓의 갭으로 집을 총 2채를 구매 하였는데, 그게 가능했던 이유가 정부에서 지원해주는 각종 스킴들을 따져가며 타이밍에 맞춰 셋틀을 했기 때문이라고 생각이 듭니다. 첫번째 주택은 first home buyer scheme, 두번째 주택은 off the plan scheme을 이용 했었습니다.
물론 홈론의 최대치를 높이는데 초점을 맞췄습니다. 아무리 정부에서 지원해주는 scheme이 있다고 한들 홈론을 못받아 내면 계약금을 잃을수 도 있기 때문입니다.
그래서 아내의 소득과 저의 소득을 최대한 높이고 뱅킹 브로커와 지속적인 면담을 통해 사업자 ABN 넘버도 이용해서 소득을 더 추가 시키고, 2번째 주택은 1번째 주택의 투자용 수입으로 인해 대출 상한도 높여 진행 하기도 했습니다.
이 시기에 구매를 고민하는 분들께 드리는 팁
- 셋틀 6개월 전에는 투잡 쓰리잡을 만들어 놓으세요. payslip을 조금 무리 해서라도 투잡이나 쓰리잡 까지 뛰셔서 모아 두신다면 홈론에 긍정적인 영향을 줍니다.
- 파트너와 함께 서류를 더블체크 하고 그리고 또 브로커와 솔리시터의 도움을 받으세요. 아무래도 사람이 하는 서류 작업이다 보니 놓치는 부분 혹은 서류가 생길지도 몰라요.
- ABN 넘버를 만들어 놓으세요.
- 주택 구매 시기와 맞춰서 카론이나 신용카드를 없애 주세요. 홈론에 안좋은 영향을 끼칠수 있습니다.
4. 연방정부 First Home Guarantee (5% 디파짓 스킴)
인지세 면제와 별도로, 연방정부의 First Home Guarantee (5% Deposit Scheme)를 함께 활용하면 초기 자금 부담을 더욱 줄일 수 있습니다. 이 제도는 첫 주택 구매자가 단 5%의 디파짓만으로 주택을 구입할 수 있도록 하며, Lenders Mortgage Insurance(LMI)를 납부하지 않아도 되도록 지원합니다. 연방정부가 주택가액의 최대 15%를 보증해 20% 디파짓과의 차액을 메워 LMI 부담을 없애는 방식입니다.
주요 특징은 다음과 같습니다.
- 2025년 10월 1일부터 연간 신청 정원 제한이 폐지되어 자리 수 제한 없이 신청 가능
- 2025년 10월 1일부터 소득 상한 요건도 완전히 폐지
- ACT 지역 내 주택가액 상한 기준이 별도로 적용되므로, 대출기관 또는 Housing Australia 웹사이트에서 최신 지역별 상한을 확인해야 함
HBCS(인지세 면제)와 First Home Guarantee(5% 디파짓)는 함께 사용할 수 있는 별개의 제도이므로, 두 가지를 동시에 활용하면 초기 진입 장벽을 크게 낮출 수 있습니다.
5. First Home Super Saver Scheme (FHSSS)
FHSSS는 Superannuation(퇴직연금) 제도를 활용해 세제 혜택을 받으며 디파짓을 모으는 연방정부 제도입니다. 자발적으로 내 급여에서 추가로 수퍼 계좌에 납입을 하고 있다가, 첫 주택 구매 시 해당 금액과 이자를 인출해 디파짓으로 사용할 수 있습니다.
- 수퍼 계좌 납입 시 개인 소득세율보다 낮은 세율(15%) 적용으로 절세 효과
- 인출 시에도 일반 소득세보다 낮은 세율 적용
- 기여 한도와 인출 한도가 있으므로 사전에 정확한 조건 확인 필요
시간적 여유가 있는 예비 구매자라면 주택 계획 초기 단계 혹은 그 훨씬 전부터 FHSSS를 위해 수퍼 추가 납입을 시작하는 것이 유리합니다.
6. ACT에는 왜 First Home Owner Grant가 없을까
ACT의 First Home Owner Grant는 2019년 7월 1일부로 폐지되었으며 더 이상 운영되지 않습니다. 대신 Home Buyer Concession Scheme으로 대체 된 것입니다. NSW, VIC 등 대부분의 주가 여전히 현금성 그랜트를 지급하는 것과 달리, ACT는 2012년부터 인지세를 단계적으로 낮추고 그 대신 연간 제너럴 레이트(사실상의 토지세)를 인상하는 장기 세제 개편을 진행 해 왔습니다. 이번 인지세 전면 폐지는 이 개편의 마지막 단계에 해당 된다고 합니다.
7. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 신축 주택 뿐만 아니라 기존 주택도 인지세 면제가 되나요?
A. 네. ACT의 HBCS는 신축과 기존(established) 주택 모두에 적용된다는 점이 다른 주와의 큰 차이점입니다.
Q. First Home Guarantee(5% 디파짓 스킴)와 HBCS를 동시에 이용할 수 있나요?
A. 가능합니다. 하나는 연방정부(대출 보증), 하나는 ACT 주정부(세금 면제) 제도로 각각 별개의 자격 조건을 충족하면 함께 활용할 수 있습니다.
Q. 투자 목적으로 구매해도 HBCS를 받을 수 있나요?
A. 아니요. HBCS는 해당 주택을 본인의 주거지로 사용하는 경우에만 적용되며, 투자용 주택 구매 시에는 사용할 수 없습니다.
결론
2026년 7월을 기점으로 ACT는 호주에서 가장 파격적인 첫 주택 구매자 지원 정책을 시행하는 지역이 되었습니다. 소득과 집값 상한이 모두 사라진 인지세 전액 면제에 더해, 연방정부의 5% 디파짓 스킴과 FHSSS까지 함께 활용하면 초기 자금 부담을 상당히 줄일 수 있습니다. 이 제도가 첫 주택 구입자에게 혜택을 줘서 무분별한 부동산 투기를 막고 주택이 부족한 시장에 숨통을 트이게 해줄지는 지켜 봐야할 것 같습니다.
그리고 다만 세부 기준과 상한선은 매년 검토·변경될 수 있으므로, 계약 전에는 반드시 ACT Revenue Office와 담당 솔리시터를 통해 최신 자격 요건을 확인하시길 권장 드리겠습니다.
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다음글엔 호주 부동산 하우스 타운하우스 유닛 고르는 방법, 30번의 인스펙션 노하우에 대해 공유 하겠습니다!