최근 투자용으로 보유하고 있는 캔버라 1베드룸 유닛의 임대 계약이 만료될 시기가 다가오면서 부동산 관리 에이전트로부터 재계약 관련 이메일을 받았다.
현재 임대료는 주당 $600이고, 에이전트가 제안한 새로운 임대료는 주당 $605.22였다.(겨우 5불?????)
처음에는 "시장 임대료는 더 많이 오른 것 같은데 왜 겨우 5달러 정도만 올릴 수 있지?"라는 생각이 들었다.
알아보니 ACT(Australian Capital Territory)에는 임대료 인상에 관한 규정이 꽤 엄격하게 마련되어 있었다.
찾아본 내용 공유 할테니 함께 아라보자!
ACT에서는 왜 임대료를 마음대로 올릴 수 없을까?
ACT에서는 임대료를 올릴 때 Residential Tenancies Act 1997에 따른 규정을 적용한다.
핵심 내용은 다음과 같다.
- 임대료 인상은 원칙적으로 12개월에 한 번만 가능
- 세입자에게 최소 8주 전에 서면으로 통보해야 함
- 자동으로 인상할 수 있는 금액에는 상한선이 존재
특히 가장 중요한 부분은 Canberra Rental CPI(임대료 소비자물가지수) 를 기준으로 인상 한도가 정해진다는 점이다.
즉, 집값이나 주변 시세가 많이 올랐다고 해서 바로 그만큼 임대료를 올릴 수 있는 것은 아니다.
이번에 계산된 인상 금액
제 경우에는
- 현재 임대료 : $600/week
- 제안된 임대료 : $605.22/week
으로, 주당 $5.22만 인상되는 수준이었다.
증가율로 계산하면 약 0.87% 정도다.
처음에는 너무 적다고 생각했지만, 에이전트가 ACT에서 허용하는 자동 인상 한도에 맞춰 계산한 금액이라는 것을 알게 되었다.(이런 쌰갈!!!)
그렇다면 집주인이 선택할 수 있는 방법은?
이번에 공부하면서 정리해 보니 선택지는 크게 네 가지였다.
1. 법에서 허용하는 인상폭만 적용한다.
가장 일반적인 방법이다.
에이전트가 계산한 금액대로 계약을 갱신하면 특별한 분쟁 없이 진행할 수 있다.
2. 세입자와 직접 협의한다.
세입자가 동의한다면 법에서 자동으로 허용되는 금액보다 더 높은 임대료로 계약을 새로 체결할 수도 있다.
물론 세입자의 동의가 전제되어야 한다.
3. ACAT에 신청한다.
세입자가 동의하지 않는 경우에는 ACAT(ACT Civil and Administrative Tribunal)에 신청하여 더 높은 임대료 인상이 정당한지 판단을 받을 수 있다.
다만 ACT는 세입자 보호 성향이 강한 편이라 단순히 "시장 시세가 많이 올랐다"는 이유만으로는 원하는 결과를 얻기 어려울 수도 있다고 한다.
4. 계약 종료 후 새로운 세입자를 받는다.
많은 사람이 "기존 세입자를 내보내고 새 세입자를 더 높은 임대료로 받으면 되지 않을까?"라고 생각할 수 있다.
하지만 ACT에서는 단순히 임대료를 더 받기 위해 계약을 종료하는 것은 규정상 문제가 될 수 있다.
실제로 집주인이 거주할 계획이 있는 등 정당한 사유가 필요한 경우가 있으며, 상황에 따라 ACAT에서 다툼이 생길 수도 있다고 한다.
개인적인 생각
처음에는 임대료를 거의 올리지 못하는 것이 아쉽게 느껴졌다.
하지만 기존에 살던 세입자가 나가서 만약 공실이 발생한다면, 그 기간 동안 임대료를 받지 못하고, 새로운 세입자를 구하는 비용과 시간도 들어간다.
현재 세입자 분은 주세도 꼬박꼬박 잘 내주시고 집도 깔끔하게 사용하고 있어서, 무리하게 분쟁을 만들어 기분을 상하게 하는거 보단, 안정적으로 장기 임대를 유지하는 것도 충분히 좋은 선택이라는 생각이 들었다.
이번 일을 계기로 ACT의 임대 관련 법을 조금 더 공부하게 되었는데, 다른 주(State)와 비교해도 세입자 보호가 상당히 강한 편이라는 점이 인상적(?)이었다.(울고 싶다)
앞으로 투자용 부동산을 운영하는 분들이라면 임대료 인상 규정을 미리 확인해 두는 것이 도움이 될 것 같아서 공유를 해본다!
결론
에이전트와 협의 끝에 소량 인상(5불보단 조금더) 하는걸로 결정되었고 테넌트(tenat)에게 고지하고 회신을 기다리고 있는 상태다.
결과가 나오면 다시 한번더 글을 써보도록 하겠다. 이상!
읽어주셔서 감사합니다!